Achtung: Mieter muss Mietzins u.U. auch bei Untersagung der Betriebsgenehmigung wegen baulicher Gegebenheiten zahlen

Ein kürzlich vom Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt veröffentlichtes Urteil stellt klar, dass ein gewerblicher Mieter unter Umständen auch im Falle einer baulich bedingten Untersagung der Betriebsgenehmigung verpflichtet sein kann, den Mietzins weiter zu zahlen. In den Leitsätzen des Urteils heißt es:

„1. Bei einer Untersagung der Betriebsgenehmigung handelt es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen, die mithin als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen. Es handelt sich jedenfalls im Wesentlichen nicht um Betriebsvoraussetzungen, die die Person des Mieters betreffen, sondern um solche, die durch die Lage und den Zuschnitt des vermieteten Gebäudes bedingt sind.

2. Ein solcher Mangel kann auch erst nachträglich eintreten, wenn gesetzgeberische Maßnahmen während eines laufenden Miet- oder Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Objekts zur Folge haben.

3. Allerdings können die Parteien in einem Gewerberaum-Mietvertrag individualvertraglich regeln, dass dieses Risiko der Mieter zu tragen hat, da § 536 Abs. 4 BGB nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar ist.“

In einem Gewerbemietverhältnis können grundsätzlich weitergehende Regelungen auch zum Nachteil des Mieters getroffen werden. So ist es grundsätzlich möglich, dem Mieter auch das gebäudebezogene Risiko hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes aufzubürden. Die unter Umständen für einen Mieter sehr nachteiligen Folgen zeigt dieses Urteil –jedenfalls für eine Individualvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien- sehr deutlich auf. Obwohl das Gericht im konkreten Fall zwar keine Entscheidung dazu treffen musste, ob eine entsprechende Vertragsklausel auch in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) im Rahmen eines in der Praxis häufig anzutreffenden vorformulierten und zur mehrfachen Verwendung bestimmten Vertrages wirksam wäre, kann jedem Mieter nur empfohlen werden, die Unterzeichnung einer solchen Vertragsklausel in jeder Beziehung sehr gut zu überdenken. (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016 - 2 U 144/15)

Schönewald

Rechtsanwältin Sabine Schönewald

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