Gewerbemietverträge während der Coronakrise- ist eine Mietminderung möglich?

Aktuell sind sehr viele Gewerbetreibende von den staatlich angeordneten Beschränkungen und Schließungen betroffen, die das Land NRW  in den letzten Tagen beschlossen hat. Ausnahmslos betroffen sind aus dem Bereich des Handwerks u.a. nun Friseure und Kosmetiker, für die es nun auf Grundlage der aktuellen Verordnung vom 22.03.2020 ein absolutes Tätigkeitsverbot bis zum 19. April gibt, da diese Gewerke zu den Dienstleistungen zählen, die die Vorgaben eines Mindestabstands zum Kunden von 1,5 Metern nicht einhalten können. Aber auch andere Gewerbetreibende, die zwar nicht von dem Tätigkeitsverbot umfasst sind, haben derzeit durch ausbleibende Aufträge und Kunden erhebliche Umsatzeinbußen und stellen sich nun die Frage, ob sie für die Zeit des angeordneten Tätigkeitsverbotes die Miete weiterhin ungekürzt zahlen müssen oder ob kurzfristige Anpassungen bzw. Aufhebungen des Mietvertrages möglich sind.

Da es eine derartige Krise bislang noch nicht gegeben hat, sehen die wenigsten Mietverträge spezielle vertragliche Regelungen für eine solche Situation vor. Daher kann die Rechtslage nur auf Grundlage der Anwendung bisher geltender Rechtsgrundsätze zu dieser Thematik eingeschätzt werden.

Nach dem  allgemeinen juristischen Grundsatz „pacta sund servanda“ - Verträge sind einzuhalten- ist der Vermieter grundsätzlich auch in Krisenzeiten weiterhin zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache an den Mieter und dieser zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet.

Kommt es -wie aktuell durch die Verordnung der Landesregierung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus vom 22.03.20 - zu einer öffentlich -rechtlichen Beschränkung oder gar Volluntersagung der Gewerbetätigkeit der Gewerbemieter und dadurch zu Umsatzeinbußen bzw. zu  gar vollständigem Einbruch, dann liegt nach derzeit herrschender Ansicht der üblichen Risikoverteilung im Mietverhältnis kein Fall vor, der zu einer Mietminderung berechtigen würde. Für eine Mietminderung fehle es am Vorliegen eines Mangels der Mietsache mit Ursprung in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Im Falle einer öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkung bzw. -untersagung, die nun für viele Bereiche von Gewerbemietern ab sofort gilt, liegen die Probleme gerade nicht in der Beschaffenheit der Mietsache selber begründet, sondern  vielmehr in der persönlichen oder betriebsbezogenen Situation des Mieters und der Art seiner vereinbarten Nutzung, die nun zeitlich befristet nicht mehr erlaubt ist. Allein an den Mieter richten sich diese Tätigkeitsbeschränkungen bzw. -untersagungen, nicht an den Vermieter.  Nach diesen üblichen Grundsätzen zur Risikoverteilung besteht derzeit daher wohl keine rechtliche Handhabe, den Mietzins einfach zu mindern.

Juristisch wird derzeit auch diskutiert, ob in den behördlichen Anordnungen oder der Situation der Coronakrise eine Störung der Geschäftsgrundlage gesehen werden könnte, die einen Anspruch des Mieters auf Anpassung des Mietzinses rechtfertigen würde. Im Falle schwerwiegender Veränderungen der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, kann es nach bisheriger Rechtsprechung in Ausnahmefällen, wie beispielsweise im Falle von Natur- u.  Umweltkatastrophen oder kriegsähnlichen Zuständen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben tatsächlich begründet sein, dass der Mietzins zu reduzieren ist. Es spricht auch Einiges dafür, dass die derzeitige Coronakrise in ihrer aktuellen Entwicklung als Ausnahmefall einer Störung der Geschäftsgrundlage angesehen werden könnte. Rechtliche Sicherheit gibt es jedoch derzeit nicht, so dass aktuell zu Hauf zu findende Ansichten, die hier Ansprüche der Mieter auf Reduzierung des Mietzinses uneingeschränkt bejahen, mit Vorsicht zu genießen sind.

Viel wichtiger ist es, sich frühzeitig mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um eine einvernehmliche Lösung für die Mietsituation in der derzeitigen Krise zu finden. In der Regel werden beide Vertragsparteien an einer grundsätzlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses Interesse haben, so dass Möglichkeiten, wie die vorrübergehende Reduzierung des Mietzinses oder aber zumindest Stundungen, erörtert werden sollten. Denn grundsätzlich wird ein Vermieter kein Interesse haben, dass der Mieter durch den Mietzins in Liquiditätsengpässe und schließlich in Insolvenz gerät und damit auch vermieterseitige  Ansprüche aus dem laufenden Mietverhältnis mit aller Wahrscheinlichkeit dann nicht mehr realisierbar sind.-

Es ist allein aus Beweisgründen unbedingt zu empfehlen, alle Vereinbarungen mit dem Vermieter schriftlich zu dokumentieren.

Sabine Schönewald Tom Zygmann

Rechtsanwältin Sabine Schönewald

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